전세사기 안당하는법 예방법 6가지
요즘 전세사기로 인한 세입자들의 고충이 심하다고 뉴스에서 많이 나오고 있는데요, 그래서 전세를 구하면서도 혹시 전세사기는 아닐까 불안한 마음에 계약을 주저하시는 분들이 많이 계시다고 하여 전세사기를 피할 수 있는 전세사기 안당하는법 6가지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
아래에서 알려드리는 6가지 예방법은 꼭 계약전에 확인하시는 것을 추천드립니다.
전세사기 안당하는 법
보통 전세를 계약할 때 부동산을 끼고 하는 경우가 많기 때문에 부동산 공인중개사에 의지하여 괜찮다고 생각하고 , 기본적으로 확인해야 할 것도 안하시는 경우가 있는데요, 꼭 나의 집의 권리는 내가 찾아야 하는 것이니 놓치지 마시고 직접 확인하셔야 합니다.
전세계약시 꼭 체크해야 할 사항
✅ 전세 계약 전
✔ 주변 매매가, 전세가 확인
✔ 주택 임대차 표준 계약서 사용
✔근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
✔임대인의 세금 체납여부 확인
✔선순위 보증금 확인
✔확정일자 부여 현황 확인
✔전입세대 열람
✅전세 계약 후
✔임대차 신고
✔전입신고
✔전세보증금 반환 보증
등기부등본 확인
전세계약시에 기본중에 기본은 등기부등본을 확인하는 것입니다.
등기부등본에서 계약하려는 집의 진짜 주인이 누구인지 확인 할 수 있으며, 계약하려는 집의 권리관계가 어떻게 되어있는지, 근저당은 없는지 등을 확인할 수 있습니다.
공인중개사가 늘상 하는 말인 ‘문제없다’, ‘집주인이 부자다’ , ‘괜찮다’ 등 공인중개사의 말만 믿지 말고, 계약하기 전에 반드시 등기부등본 직접열람하거나 발급하여 꼼꼼히 확인해봐야 합니다.
등기부등본 상 문제가 있다면 위험요소가 조금이라도 있다면 집이 마음에 들어도 다른 집으로 계약하는 것을 추천드립니다.
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근저당 설정 여부( 대출여부) 는 등기부등본 을구에서 확인 할 수 있습니다. 근저당이 설정이 되어있다는 것은 나의 전세보증금보다 우선순위의 채권자가 있다는 뜻이고, 혹시라도 경매에 들어가게 되면 임차한 집에 대한 권리는 뒤로 밀려서, 내가 낸 보증금보다 적게 받을 수도 있다는 뜻이 됩니다.
예를 들어 매매시세가 3억인데 근저당이 5천만원 설정 되어있습니다. 5천만원이라는 근저당은 금액이 얼마 크지 않지만, 여기에서 전세 보증금 2억 7천만원에 계약을 했는데, 2년 후 집주인이 돈을 돌려주지 않고 근저당에 대한 이자,등을 지급하지 않아 차압이 들어와 경매가 진행되었는데.. 이것도 운이 정말 좋게 누군가에게 매매가 그대로 3억원에 낙찰 되었다고 하면 1순위 는 5천만원의 근저당 설정자 이며, 2순위 는 내가 되므로, 먼저 3억원에서 1순위 근저당 5천만원을 주고 남은 금액이 내 보증금으로 돌려 받을 수 있는 금액이 되므로 보증금 2억 7천이 아닌, 2억 5천만원만 받게 됩니다.
이런 이유로 근저당이 설정된 집은 가능하면 계약 하지 않는 것이 좋은데, 불가피 하게 계약을 해야 한다면 아래와 같은 사항을 고려하고, 적용하는 것을 추천드립니다.
- (보수적으로) 매매시세의 70% 정도로 근저당 설정액이 내 보증금보다 큰 것만 찾습니다.
- 계약서에 전세 보증금으로 근저당을 말소한다는 조항을 꼭 넣어서 작성합니다.
- 전세보증보험에 가입한다. (하지만, 계약한 집의 근저당이 많이 설정되어 있으면 전세자금 대출도 안되고 ,보증보험 가입도 거절됩니다. )
미납국세 확인 (체납세액 있는지 확인)
등기부등본에서는 집주인이 세금을 체납했는지에 대한 확인을 할 수 없습니다.
집이 경매로 넘어가게 되면 1순위는 근저당도 우선설정자도 아닌 미납 국세 (당해세) 는 보증금보다 우선 배당되기 때문에 내 순위는 밀리게 됩니다.
집주인의 세금 체납으로 인한 전세사기가 극성이어서, 새로 법안이 발의 되었는데요, 2023년 4월 3일 이후로는 전입신고 후 발생한 체납세금에 한해서는 국세보다 전세금이 먼저 배당을 받게 되었습니다. 그럼에도 세금을 작정하고서 내지 않는다면 .. 위험이 완전히 없어지는 것은 아닙니다.
여기에서 집주인의 미납세금을 확인 하는 방법이 궁금하실텐데요 . 임대인은 임차인(빌리는사람) 이 요구를 한다고 해도, 미납국세 여부를 확인해주어야 할 의무는 없습니다.
공인중개사 또한 부탁은 할 수 있으나, 해주지 않는다고 해서 강제할 수는 없습니다.
하지만 개정 세법에 따라 임대차 계약을 한 경우네에는 임대인의 동의 없이도 임대차개시일 전까지 임대차계약서를 지참하여 세무서장 등에게 열람 신청할 수 있는 예외규정을 신설하는 등 임차인의 열람권이 확대되었습니다.
임차인이 관할세무서장에게 미납국세열람신청서(본인신분증소지, 임대차계약서사본 첨부)를 제출할 경우 임차인은 다음의 미납국세를 열람할 수 있는 것으로 출력물을 교부하지는 않습니다.
1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세(단, 신고기한부터 30일(종합소득세의 경우 60일)이 경과한 때부터 열람 가능)
2. 납부고지서를 발급한 후 납부기한이 도래하지 아니한 국세
3. 체납액
미납국세 열람은 임대차계약 전후 임대인의 동의 또는 동의 없이 임대인의 체납액 및 체납이 예상되는 미납 국세를 열람할 수 있도록 하는 제도이며, 국세청은 법률에 따른 집행기관으로, 국세기본법 제90조에 따른 비밀유지의무 조항에 따라 법률에 정해진 범위내에서 최소한의 범위에서 납세자의 과세정보를 제공할 수 있는 것입니다.
매매시세 전세가 확인
집을 보기 전에 먼저 매매시세를 확인하는 것인데,
집을 보기 전에 가장 먼저 해야 할 것은 이 집의 매매 시세를 파악하는 것입니다. 이를 위해서는 최근에 얼마에 거래가 이루어졌는지(즉, 실거래가), 현재 판매자들이 원하는 가격인 호가가 얼마인지를 알아봐야 합니다. 이렇게 매매 시세를 살펴야 하는 이유는 매매 시세보다 전세가가 너무 높으면 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
전세가가 매매 시세 대비 70~80% 정도라면 다소 높은 편이라고 볼 수 있습니다. 이는 아래와 같은 사례를 생각하면 이해하기 쉽습니다. 예를 들어, 매매 시세가 3억 원인 아파트에 2억 7천만 원에 전세로 들어간다고 가정하겠습니다. 하지만 2년 후 계약 종료로 보증금을 받게 되는데 이때 매매 시세가 2억 6천만 원으로 하락한다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 진행하여 내 보증금을 회수해야 하는데, 시세가 2억 6천만 원인 집이 2억 7천만 원에 낙찰될 가능성은 매우 낮습니다. 따라서, 결국 내가 원치 않게 비싼 값에 그 집을 사게 되는 것이 되겠죠.
이러한 현상은 아주 흔하게 발생하며 이런 역전세로 많은 분들이 곤란을 겪고 계십니다. 따라서, 집을 구매할 때는 매매 시세를 꼭 파악하고, 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.
- 주변 매매가, 전세가 확인 방법
① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세정보업체 (네이버, 직방, 다방 등)
② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인가능합니다.
전세보증보험 가입
전세계약을 체결할 때 전세보증보험을 가입하는 것은 세입자와 세입자를 대신하여 보증해주는 제도입니다. 이제 전세보증보험 가입방법과 그 이유를 알아보겠습니다.전세사기 안당하는법
✅전세보증보험 가입 방법
- 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF) , 서울보증보험(SGI) 에서 가입할 수 있습니다.
✅전세보증보험 가입 이유
- 세입자 보호: 전세보증보험은 세입자를 대신하여 보증을 해주기 때문에, 세입자가 부득이한 사정으로 인해 계약을 이행하지 못하게 되었을 경우 보증금을 지급해줍니다.
- 세입자 안전성 확보: 전세보증보험 가입으로 세입자의 보증금 안전성이 확보되기 때문에, 세입자가 안심하고 계약을 체결할 수 있습니다.
- 세입자 신용도 상승: 전세보증보험 가입 시 보증금 대신 보증보험료를 지불하게 되는데, 이는 보증금보다 상대적으로 적은 금액입니다. 그러므로 세입자의 신용도를 향상시킬 수 있습니다.
- 세입자와 세입자의 부담 감소: 전세보증보험 가입 시 보증보험료를 지불하게 되는데, 이는 보증금보다 상대적으로 적은 금액입니다. 그러므로 세입자와 세입자의 부담이 감소됩니다.
전세보증보험은 세입자와 세입자를 대신하여 보증을 해주는 제도로, 계약 체결 시 세입자의 안전성과 신용도를 보호하고 부담을 감소시키는 효과가 있습니다. 따라서 전세계약을 체결할 때 전세보증보험 가입을 고려해보는 것이 좋습니다. 전세사기 안당하는법
전세보증보험에 가입할 수 있는 주택도시보증공사와 주택금융공사, 서울보증보험의 가입조건과 비용이 다르니 한번 비교해 본 후 가입하시는 것을 추천드립니다. 전세사기 안당하는법
전입신고,확정일자 받기
전세사기를 방지할 때 반드시 해야 하는 것은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고를 하면 이사한 날짜와 이사한 주소를 국세청에 신고하여 세입자와 임대인 모두에게 이사가 이루어졌음을 인증받을 수 있습니다. 이렇게 인증받은 후에는 전입신고증을 임대인에게 제출하여 보증금 반환 등의 이유로 필요할 때 사용할 수 있습니다. 또한, 확정일자를 받으면 계약서에 명시된 입주 가능일로부터 15일 이내에 입주해야 하며, 이 기간 내에 입주하지 않으면 계약이 해지될 수 있습니다. 따라서 전입신고와 확정일자를 반드시 준수하여 전세사기로부터 자신을 보호하는 것이 좋습니다.
전입신고는 내 주소지를 변경(주민등록)하는 것을 말하고, 확정일자를 받는 것은 본 계약이 유효하다는 것을 증명하는 절차를 말합니다(계약서에 확정일자가 찍힌 도장을 찍어줍니다). 이 두 가지 모두 주민센터에서 한 번에 처리가 가능합니다.
일단 전입신고를 하면 대항력이라는 것이 생깁니다. 대항력은 집이 다른 사람에게 팔려도 새로운 임주인에게 나의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 통해 임차인은 계약기간 중에 집주인이 바뀌었다고 만료전에 쫓겨나지 않습니다.
그러나 확정일자를 받는 것은 임차인의 권리를 더욱 강화시키는 방법입니다. 확정일자를 받으면 우선변제권을 획득하게 됩니다. 이 권리는, 확정일자 이후에 집주인이 집을 담보로 돈을 빌려도 그 채권자보다 임차인이 먼저 돈을 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
하지만 우선변제권을 얻으려면 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 받은 즉시 효력이 발생하지 않으며, 다음 날 0시 0분부터 발생합니다. 예를 들어 1월 2일 오전 11시에 전입신고와 확정일자를 받았다면, 1월 3일 0시 0분부터 효력이 발생합니다.
그러나 이에 대한 예외도 있습니다. 만약 1월 2일 오후 2시에 집주인이 대출을 받아 근저당이 설정되면, 내가 먼저 확정일자를 받았음에도 근저당권이 선순위에 있게 되는 일이 발생합니다. 이 경우에는 근저당이 설정된 시점부터 그 권리가 우선합니다.
따라서, 전입신고와 확정일자를 받는 것은 임차인의 권리를 보호하는 데 중요하지만, 상황에 따라 근저당과 같은 예외 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 전세사기 안당하는법
주택 임대차 표준 계약서 사용
- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.
전세사기 안당하는법
