등기부등본 보는법 (전세사기 예방)
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산 등기와 관련된 공식 문서로, 해당 부동산에 대한 소유자, 권리자, 부채 등의 정보가 기재되어 있습니다. 이 문서는 부동산 거래나 점유상황을 확인하거나 부동산을 보증하는 용도로 자주 사용됩니다.
등기부등본은 부동산 등기부에 등록된 정보를 정리한 문서로, 해당 부동산의 위치, 면적, 소유자, 권리자, 부채, 제한 등에 대한 정보가 기재되어 있습니다. 등기부등본은 부동산 거래 시 신뢰성 있는 정보를 제공하기 위해 필수적으로 제출되는 문서 중 하나입니다.
등기부등본이란 등기사항을 기재하는 공적 장부로 토지등기부,건물등기부로 구분됩니다.
부동산 등기기록의 양식은 표제부, 갑구, 을구 로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황이 나와있고, 갑구에는 소유권 및 고유권 관련 권리관계(예:가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매등) 를, 을 구에는 소유권 이외의 권리 관계(예: 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등) 를 표시합니다. 을구는 해당사항이 없는 경우도 많습니다. 아래에서는 보통 일반 사람들이 가장 많이 접하게 되는 건물부동산등기부를 기준으로 살펴보도록 하겠습니다.
등기부등본 보는법
등기부등본 하나에는 많은 정보가 들어가 있습니다. 하나하나 꼼꼼히 따지자면 더 많은 정보가 있지만, 우리가 꼭 알아야 하는 기본적인 부분을 정리해 드립니다.
표제부 내용
현 등기부등본의 주소, 표제부에 건물의 구조물, 층별 크기, 토지의 면적, 등기사항을 확인 할 수 있습니다.
부동산 계약할때 , 실제 계약할 주소와 일치하는지, 계약서 상의 면적과 동일한지 체크해야 합니다.
또한, 건물의 종류가 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 중 어떤 형태인지도 확인해 볼 수 있습니다.
다세대라고 해서 계약하려고 했는데 실제 근생이거나 하는 경우에 대출 여부, 한도가 달라지기 때문에 꼭 체크,확인해야 할 항목입니다.
다세대와 다가구는 구별하기 어려운데, 그만큼 외관상으로 봤을때에는 차이가 없습니다. 다세대는 건물의 각 호실마다 주인이 다르지만, 다가구는 주인이 한명인 것입니다.
따라서 다가구 주택의 경우에는 한 건물에 누가 먼저 전입신고와 확정일자를 받았느냐 에 따라 차순위가 결정되기 때문에 혹시라도 임차한 집이 경매에 넘어가거나 하는 문제가 일어났을 때 돌려 받을 수 있는 권리가액이 달라지기에 꼭 확인해야 합니다.
중요한 인적공제 챙기기
갑구에는 소유권과 관계 있는 사항이 기록되어 있습니다. 순위번호, 등기목적, 접수일 등기를 한 이유 권리자 등이 나옵니다. 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시합니다.
소유자(혹은 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항입니다.
갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다. 이 때 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다. 또한 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 역시 각별히 주의해야 합니다.
그리고 , 종종 전세사기 중 하나로 집주인이 아닌자가 집주인 행세를 하며 계약을 대신 체결하는 경우나, 전세 세입자가 다시 전전세나 월세 계약을 하는 등 다양한 사례가 있으니, 집주인이 누군지 정확히 확인하고 계약하러 나오 자의 신분증 확인을 해야 하며 만약 집주인이 아닌 사람이 계약을 하러 왔다면 집주인으로 부터 받은 정식적인 위임장이 있는지 확인해 두어야 합니다.
을구 내용
등기부등본 보는법
을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 읽는 방법은 갑구와 비슷하니 참고하시기를 바랍니다.
을구와 관련되어 실무적으로 가장 흔한 케이스가 전세계약을 체결할 때 근저당, 즉 융자가 있는 경우입니다.
예를 들어, 부동산등기부등본의 을구란에 근저당권자로 머니머니주식회사가 채권최고액 1억2천만 원을 설정하였다면, 실제 채권액은 대략 1억 원으로 정도라고 보시면 됩니다. 채권최고액에는 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다.
여기서 위와 같이 근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산경매시 낙찰예상금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 확인해 볼 필요가 있습니다.
이를 위해서는 인터넷이나 부동산 관련 언론매체를 통한 비슷한 건물의 감정가나 낙찰가율을 찾아보시기를 권합니다. 결국 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매시 낙찰예상금액보다 적어야 안전하다는 뜻입니다. 경우에 따라서는 전세금으로 융자를 일부 갚아 채권최고액을 감액하도록 계약시 요구할 필요도 있습니다.
등기부등본 열람 발급받는 법
등기부등본 보는법
등기부 등본 열람, 발급받는 법에 대해서는 이전 포스팅에서 무료열람방법까지 자세히 적어놨으니, 확인 하시면 됩니다.
등기된 권리의 순위
등기부등본 보는법
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.
